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“Mi Nueva Casa en Pance. ¡La Sorpresa Final!”

Publicado por Carlos Perez en julio 17, 2015
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He comprado una casa en Pance, concretamente en Ciudad Jardín que por poco termino por no comprarla, porque el propietario me guardaba una sorpresa final que en realidad no me gustó.

La sorpresa final fue que el propietario a la hora de firmar el contrato de compraventa me exigió que le pagara el 70% del precio de la casa en Pance con un cheque  y el 30% restante en efectivo para, según él: ”no tener que pagar tantos impuestos”.

Estas fue una actitud que me sorprendió, (y también al agente inmobiliario que en su cara se notó que no se esperaba esta reacción del propietario) y que al mismo tiempo no me agradó en absoluto.

Mi Casa en Pance:  Los Impuestos de Compraventa.

No es asunto mío si las personas pagan sus impuestos o no, para eso está la Administración. Sin embargo, yo sí pago los impuestos que me corresponden, porque son necesarios y a todos nos beneficia. Otra cosa es que no nos guste pagar impuestos que consideramos altos o injustos. Lo cual no es caso en la compraventa de esta casa en Pance.

Estaba claro que la operación de pagar en efectivo el 30% de la casa en Pance tenía por objeto el pagar menos en el impuesto por ganancia ocasional; lo que le permitía al propietario, (la casa en Pance estaba a nombre de una empresa local), realizar la escritura pública por un valor inferior el valor real de la venta.

Lo que parece ser que el propietario no ha considerado o no ha querido considerar es que los impuestos que él evade los tendré que pagar yo 

Mi Casa en Pance.  ¡No Voy a Pagar Parte de tus Impuestos!

Lo voy a explicar para aquellos que se encuentren en mi misma situación e intenten venderle la idea de que no pagar impuestos es de listos.

Si compras una casa Pance, (o en cualquier otro lugar de Cali), el impuesto que deja de pagar el vendedor, en este caso el propietario, lo tienes que pagar tú como comprador cuando con posterioridad quieras vender tu casa en Pance. 

Supongamos que el propietario de una casa en Pance, te la vende por  $100.000.000, de pesos y lo escritura por $50.000.000 pesos porque tú has aceptado pagar la mitad en efecivo. Esto le permite al propietario evadir el impuesto por ganancia ocasional correspondiente a $50.000.000.

Ahora, cuando tú vayas en un futuro vende esta casa por, digamos,  $150.000.000 pesos , su costo fiscal serán los $50.000.000 pesos por los que la escrituró el propietario; por lo que deberás pagar el impuesto de ganancia ocasional por $100.000.000, compensando de esta forma el impuesto que inicialmente se dejó de pagar.

Como le dije al propietario en su momento, yo estaba interesado en comprar su casa en Pance, pero no con estas condiciones de pago. Podía haberle dicho al propietario un par de cosas que no le hubieran agradado, pero la verdad es que me había enamorado de la casa.  La suerte fue que el agente inmobiliario intercedió por mí y entre los 2 pudimos convencer al propietario después de unos días. 

¿Vendes una Casa en Pance?  Infórmate Primero Cuánto te Costará Venderla.

No soy un inversor inmobiliario, ni estoy ducho en leyes,  pero si sé que escriturar por debajo del precio de venta es diferir el pago del impuesto por ganancias ocasionales.

Bajo mi opinión siempre es mejor hacer las cosas correctamente cuando se compra una vivienda apartamento o casa, porque llegará el momento en que todo se revierta y el comprador será el que tenga que pagar los impuestos que los anteriores no pagaron.

Estoy seguro que para  tratar de evitar un pago elevado por concepto de ganancias ocasionales,se puede recurrir a otro tipo de estrategias sin tener que recurrir a realizar una escritura por valor inferior al real. 

Todo propietario que quiera vender su vivienda debería asesorase primero sobre cómo podría reducir el total a pagar por ganancias ocasionales y no seguir la ruta fácil y poco ética de pedir que se le page parte del precio de la casa en efectivo. La ganancia ocasional depende en gran proporción a la situación tributaria de cada persona. Estos son los ejemplos que me puso mi abogado el cual me ayudó a comprar mi casa en Pance.

Casa en Pance. Ejemplos de Impuestos para Ganancia Ocasional.

  1. UNA PERSONA VENDE SU CASA DE HABITACION QUE LO HABIA ADQUIRIDO ANTES DEL 1 DE ENERO DE 1987. (Art.44 del E.T.).

Si un propietario vende su casa de habitación adquirida en Noviembre de 1980, por un valor de $100.000.000, el costo declarado en su renta del año anterior estaba en $30.000.000, y el avaluó catastral estaba por $60.000.000, la norma dice que el costo fiscal del bien, será el mayor entre el precio o costo de adquisición comparado con el avaluó catastral.

  • Precio de venta            $100.000.000
  • Costo fiscal                  $60.000.000 (mayor por avaluó catastral)Impuestos compra casa en Pance
  • Utilidad en venta          $40.000.000

Parte de la utilidad que no causa impuesto SEGÚN ART.44 DEL E.T.

  • 10% si fue adquirida durante el año 1986
  • 20% si fue adquirida durante el año 1985
  • 30% si fue adquirida durante el año 1984
  • 40% si fue adquirida durante el año 1983
  • 50% si fue adquirida durante el año 1982
  • 60% si fue adquirida durante el año 1981
  • 70% si fue adquirida durante el año 1980
  • 80% si fue adquirida durante el año 1979
  • 90% si fue adquirida durante el año 1978
  • 100% si fue adquirida antes del 1o. de enero de 1978.

Para nuestro ejemplo, la casa se adquirió en 1980, de tal manera que de la utilidad de $40.000.000 en la venta, el 70% no causa impuesto, y pagaría ganancia ocasional sobre $ 12.000.000 a una tarifa del 10%.

 NOTA: esta norma solo aplica para venta de casa de habitación, no aplica para la venta de cualquier inmueble (locales, oficinas, parqueaderos, lotes, etc.).

  1. CUANDO SE VENDE UN INMUEBLE POSEÍDO POR MAS DE DOS AÑOS, LA UTILIDAD SE TRATA COMO GANANCIA OCASIONAL Y NO COMO RENTA ORDINARIA ART. 314 DEL E.T. (modificado Ley 1607 de 2012).

Un propietario vende un inmueble adquirido el 31 de Octubre de 2013, el 12 de Noviembre de 2015, por un valor de $100.000.000, el costo declarado en su renta del año anterior estaba en $70.000.000, y el avaluó catastral estaba por $60.000.000, la norma dice que el costo fiscal del bien, será el mayor entre el precio o costo de adquisición comparado con el avaluó catastral.

  • Precio de venta           $100.000.000
  • Costo fiscal                 $70.00.000 (mayor por costo declarado año anterior)
  • Utilidad en venta         $30.000.000

Como el bien tiene más de 2 años de poseído, toda la utilidad seria ganancia ocasional, de tal manera que pagaría por Impuesto $30.000.000 x 10% = $3.000.000

Supongamos que la persona tuvo ingresos ordinarios por otros conceptos por $65.000.000, su impuesto final de renta seria así: (Art.241 E.T.) – UVT 2015 $28.279

  • Renta ordinaria ( 65.000.000/28.279UVT) = 2.299
  • Tarifa impuesto (2.299-1700)=599*28% + 116 =284uvt x 28.279 = $8.020.000

Resumen Impuesto:

  • Renta ordinaria          $ 8.020.000
  • Renta ocasional         $  3.000.000
  • Total impuesto           $11.020.000

Para el mismo Ejemplo, si la venta del inmueble se realizo en 29 de Octubre de 2015, la utilidad se sumaría a las utilidades ordinarias obtenidas por su actividad económica, ejemplo:

  • Salarios                                          $50.000.000
  • Arrendamientos recibidos              $10.000.000
  • Rendimientos Financieros             $5.000.000
  • Utilidad en Venta inmueble           $30.000.000
  • TOTAL INGRESOS                      $95.000.000

Para el ejemplo no tenemos nada deducible. Aplico la tabla de Impuesto para personas naturales (Art.241 E.T.)

  • Ingresos $ 95.000.000/28.279=3.359 UVT.
  • Tarifa del Impuesto en UVT = (3.359-1.700)=1.659*28% + 116 = 581uvt
  •  581 x 28.279 = $16.430.099
  • TOTAL IMPUESTO $ 16.430.000

Hay un ahorro de $5.410.000 tratando la utilidad como ganancia ocasional. Este propietario que me vendió su casa en Pance haría vienen informarse primero sobre las desgravaciones de impuestos y involucrar a otros para que pague la parte que le corresponde a él.

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